维普资讯 http://www.cqvip.com 匪圈目豳ＴＨＥＯＲＹ＆ＰＲＡＣＴＩＣＥ 房地产开发企业具有一定的特殊性，由此造成了 机构要积极主动参与内部审计协会活动，支持内部审计事业的发展， 为防范内部审计风险营造一个良好的职业环境。 ２设置的内部审计机构，降低审计风险。建立健全内部 控制制度，是现代企业加强经营管理、提高经济效益、保护财产 安全、实现经营目标的有效手段。内部控制制度被广泛采用并 日趋完善，在企业管理中发挥着积极的作用。企业必须从机构设 置、人员、经费及业务等方面保证审计的性。内控制度审计 就是对标准化的控制程序即对被审计单位内部控制的健全性、遵 房地产开发企业的会计核算存在着较多问题。笔者拟 就房地产开发企业会计核算的特点及现状进行分析， 并提出了完善房地产开发企业会计核算的对策。 一、收入的确认 由于房地产开发的周期较长，耗资巨大，其商 品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品 销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方 循性、科学性进行定期测试与评价，以验证其是否完善和有效， 督促其有效进行控制。 ３．建立良好的内部运行机制，完善内部质量控制制度。建立 良好的内部运行机制、完善内部质量控制制度，是控制风险的有 力保障。各内审机构应建立有效的内部运行机制和质量控制制 度，建立健全各项规章制度并严格执行，及时发现和解决审计过 程中出现的问题，以保证审计计划的顺利进行，降低审计风险。 严格执行各项内部审计制度，不断规范内部审计工作 首先，审 计人员应认真执行《审计署关于内部审计工作的规定》．严格遵 守审计工作程序．把规范作为衡量审计人员和审计工作质量的标 准尺度；其次．内部审计工作岗位分工要明确，实行主审负责 制，加强审理和审批制度；再次，要明确建立审计承诺制度．正 确区分被审单位的责任和审计责任。 ４．建立风险评估机制，完善与内部审计相关的法律、法规。 我国企业的现代内部审计起步较晚．与西方国家相比，在相关制 度建设上存在着许多不完善的地方。为了能够适应现代内部审 计的不断发展的要求．必须加快完善与内部审计相关的法律、法 规。内部审计风险的产生．除了审计人员自身的业务素质和职业 道德水平之外．最主要的来自企业的经营风险和财务风险。因 此．审计人员协助企业管理者进行风险控制和管理，建立风险评 估机制是降低内部审计风险的有效途径。风险评估注重向管理者 提示企业所面临风险的性质及其强弱．以期管理者采取相应对 策，回避或降低风险，而不是对风险的控制。 ５运用现代审计技术和工具．提高审计质量。为有效地规避 审计风险，每个审计人员都要牢固树立审计风险意识。要真正防 范和化解审计风险，关键是提高审计质量。 （１）在实施审计的工 作中，要充分运用现代的及成熟的审计技术方法，以风险的分析 与控制为出发点，统筹运用各种测试方法，综合各种审计证据， 以控制审计风险 （２）实行对内部审计评价制度，建立专家库， 聘请外部审计专家定期对内部审计工作的成果、效率加以评价， 不断提高内部审计工作质量 （３）从审计组提交审计报告到作出 审计决定阶段应有完善的 把关”程序； （４）抓好执法检查和廉 政回访工作。 ６增强内部审计人员的风险意识，提高内审人员素质。为有 效地规避审计风险，每个审计人员都要牢固树立审计风险意识。回 （作者单位：浙江工贸职业技术学院） 网上浏览，请登录中国总会计师网（ｗｗｗ．ｃｃｆｏ．Ｃｏｎｒ．ｃｎ） ７６中国总会计师・月刊 式。 《企业会计制度》和《企业会计准则——收 入》中规定同时满足下列条件，收入才能予以确 认： （１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬 转移给购货方 （２）既没有保留与所有权相联系 的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制 （３）收入的金额能够可靠地计量； （４）相关的经 济利益很可能流入企业； （５）相关的已发生或将发 生的成本能够可靠地计量。其核心是风险和报酬的 实质转移，理论上具有合理性．但要求会计人员具 有较高的职业判断能力。 在会计实务中．如何运用这一标准则比较混 乱．核心问题在于应在哪一环节确认为收入。房地 产商品销售一般要经过四个环节： （１）签订预售合 同并预收房款； （２）签订正式销售合同； （３）工 程竣工验收合格并交付买方验收： （４）办理产权过 户手续。那么，究竟在哪一环节确认销售收入才更 合理呢７在第一个环节，房屋并未完工，房屋面积也 没有最后确定。在第二个环节．虽然订立了正式的 销售合同．但房屋并未完工和验收合格，此时也不 宜确认收入。在第三个环节．由于此时竣工决算尚 未完成，与收入相关的成本还不能最准确地计量， 故也不宜确认收入。在第四个环节．一方面．办理 产权过户手续牵涉到房地产管理、土地管理等 有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能 控制的，如果此时确认收入，容易导致收入滞后： 另一方面，在某些特殊情况下，即使将所有权凭证 交付给买方，但所有权上的风险和报酬并未转移， 从而也不能确认收入。 笔者认为，房地产商品销售收入的确认应同时 具备以下条件： （１）房地产开发企业与客户签订了 正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续： （２）房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积 已经过有关部门测量确定； （３）房屋经验收后，客 户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖 双方办妥房屋移交手续 （４）收入的金额能够可靠 地计量。 维普资讯 http://www.cqvip.com ＴＨ ＥＯＲＹ＆ＰＲＡＣＴＩＣＥ匡囝国圈 由于房地产开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性 这些特点决定了在 会计实务中，有必要具体研究和分析房地产开发企业会计核算中的相关问题和对策 试论房地产开发企业会计核算中的问 题和对策 ■庄飞雪 二、借款费用的处理 １）进行纳税申报时 借记 应 本性资产 并将房地产开发过程中发生 建议：（城建税、印花税 房地产开发企业的资产负债率高是 的借款费用予以资本化处理。这是因 交税金——预交营业税（ 科目 贷记 应交税金——应交营 个普遍的现象 由于房地产开发经营 为：房地产开发需要经过较长时间的购 等）为开发房 业税 科目；（２）收入确认时，再将该 周期长．投资回收期长，而资金投入相 建才能达到预定可销售状态，对集中．利用债务资本筹集开发资金． 地产而发生的借款费用虽然是一种理财 部分收入应负担的税费转出．借记 主 营业务税金及附加 科目，贷记 应交 通过运用财务杠杆达到投资效益最大化 费用 但它的使用是针对特定对象的．业会计制度》规定： 除为构建固定资 史成本原则和费用配比原则．它应划归 目成本的一部分。 的目标就成为开发商的热衷。我国《企 与项目成本之间存在直接联系 根据历 税金——预交营业税 科目。这样核算更能体现收入和税费的配 营情况以及对报表项目作进一步的财务 产的专门借款所发生的借款费用外 其 开发间接费用的范畴 并构成房地产项 比，有利于公允、恰当地反映企业的经 他借款费用均应于发生当期确认为费 用 直接计入当期财务费用。 笔者建议 对借款费用核算应充分 分析。 对于房地产公司而言 所开发的房 考虑配比原则。借款费用要在减去存款 地产不属于固定资产．而是存货 因此 利息或临时投资带来的收益后．按实际 根据《企业会计制度》，相关的借款费 占用资金计算计入房地产项目成本。先 四 成本的结转 房地产开发商品的成本载体是整个 用应采取计入财务费用的做法。而新颁 将未完工的且成本累计发生额大于本项 建设工程．而销售则是按楼层或户型 布的《企业会计准则第１ ７号——借款费 目预收款的各房地产项目确定为分摊借 为单位．这样就造成单个楼层或户型的 售价明显与其成本不配比。同一个项目 各项目应分摊的借款费用＝（借款 的楼房．其施工成本一样，但销售时层 用》对此则规定：企业发生的借款费 款费用的成本对象。用．可直接归属于符合资本化条件的 资产的购建或者生产的．应当予以资 费用总额一存款利息一临时投资带来的 次、朝向，结构不同的楼房．其售价 相差很大。通常房地产开发企业的成本 本化．计入相关资产成本；其他借款费 收益）Ｘ（该工程项目账面累计余额 各工程项目账面 结转方法是：用．应当在发生时根据其发生额确认为 该项目预收款）／∑（按当期竣工后的核算对象 费用．计入当期损益。符合资本化条件 累计余额的资产，是指需要经过相当长时间的购 建或者生产活动才能达到预定可使用或 者可销售状态的固定资产、投资性房地 各项目预收款） 的总成本除以总开发建筑面积，得出每 平米建筑面积成本，然后再乘以销售面 三、预售方式下流转税费的处理 积得出本期销售成本。这样均摊计算的 对于预售方式下企业的流转税费会 结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素． 产和存货等资产。依据此项规定．房地 计核算问题．当前企业的一般作法是不 得出的经营成果不具有真实性。建议引 产商品是需要经过较长时间的购建才能 考虑收入与费用的配比，将当期缴纳的 入计划销售价格的概念，当开发的房屋 达到预定可销售状态的存货．应将其达 流转税费全部列入当期损益。具体处 达到可销售状态时．企业根据成本、市 到预定可销售状态之前发生的借款费 理方法如下： （１）进行纳税申报时． 还扩大了借款费用资本化的范围．新准 则中借款费用资本化的范围不仅包括为 场、地段、楼层、朝向等因素制定一个 用．计入开发成本。不仅如此，新准则 借记 主营业务税金及附加”．贷记 计划销售价格，作为成本分配标准。 应交税金”、 ”其他应交款”科目； （２）期末结转时．借记 本年利润” 当期主营业务成本＝项目总成本Ｘ （当期确认销售的商品房计划销售价格 ／项目总计划销售价格）国 购建或者生产符合资本化条件的资产而 科目．贷记 主营业务税金及附加” 借入的专门借款，而且包括为购建或者 科目。 （作者单位：福建省莆田市涵江区 固定资产投资服务中心） 网上浏览，请登录中国总会计师网（ｗｗｗ．ｃｃｆｏ．ｃｏｒｎ．ｏｎ） 生产符合资本化条件的资产而占用的一 按此方法处理．将造成列入利润表 般借款。笔者赞同将房地产商品列为资 的当期收入与相应的税费不Ｅ２，１％．笔者 ２００７・１１总第５２期７７
