2005年1月刊资料
一. 房地产相关及影响 新出台
本月另众多购房者和中介公司感到突然的是，从2月1日开始，房地产中介评估费将调整收费标准，新的收费标准累进计费率普遍提升。新的收费标准与原有的标准相比，改变较大的是房改房买卖双方收费统一。20%个税暂停征收使房改房优势丧失，而房改房卖方的超额所得收益至今未取消，评估费新标准的出台，将会使房改房买卖“雪上加霜”。 编号
名称 《房产评估收费标准》
二. 城市建设及房地产开发动态
（一） 城市建设（道路等基础设施建设及城市规划等方面内容）：
1、 从凯旋地区改造工作座谈会上获悉，市重点工程———凯旋地区旧城改造项目正式启动。
该区域中牛污弄地块的拆迁安置房项目已经破土动工，一期工程预计在2006年上半年竣工；二期工程将在今年年内开工，2007年竣工。改造工程完成后，凯旋地区将成为为商务区配套的生态居住区和特色商业商务街区，成为杭城东部的新亮点。
2、 杭州地铁试验段秋涛路站东区完成了最后320平方米垫层的浇筑，标志着试验段东区土方工程
已全部完成。“历时1年建设的试验段工程，终于实现时间过半、任务过半目标”。到今年底，历时两年建设的试验段秋涛路站将完成主体工程，“整个工程将转入装修阶段”。
3、 杭城东西向第一条快速路———德胜快速路明年将开建中段和东段。昨天下午召开的市建委
2005年工作会议传出消息，明年我市基础建设的基本盘面已经敲定。
4、 2005年我市将继续做好经济适用房、拆迁安置房、廉租房和创业人才公寓等保障性住房的建设。
计划开工建设的经济适用房达180万平方米，其中拆迁安置房100万平方米，公开摇号50万平方米。起到筑巢引凤作用的10万平方米大学毕业生公寓，明年将完成主体建设。作为储备，我市还欲在萧山、余杭两区范围内，各规划两个两平方公里左右的大型经济适用房建设用地。明年，全市农转居多层公寓初步计划数为：新开工100万平方米，竣工40万平方米。
5、 杭州规划部门发布了教场路古街的保护规划，西湖边这一独到的风景将永远保留下来。这次武
林路历史地段保护范围西起环城西路、南到庆春路、东至武林路、北抵龙游路（东段），总面积
颁布日期 2004年1月24日
实施日期 2005年2月1日
发布单位 浙江省物价局
对房地产市场的影响
受影响最大的是房改房的卖家，他们将增加不少交易成本，导致二手房交易成本普遍提高。
4.27公顷。
6、 从杭州市建委获悉，今年杭州老城区将再建10条人行地道，让大家走得更快。今年杭州市将进
一步完善中心城区综合交通功能，建设行人地下过街设施是一大亮点。
7、 钱江新城的高楼还未起来，但与高楼配套，为新城服务的“绿肺”已经成形。钱江新委会
有关负责人透露，位于钱江新城核心区轴线两侧，两个占地达10万多平方米的森林公园已基本建成。
8、 中山北路（下城段）拓建工程日前悄然动工，一期工程计划4月完成，新马路将比现在的宽一
倍左右。一期工程为百井坊巷至孩儿巷段，本月初启动，计划4月完工；二期工程包括两段，即体育场路至百井坊巷段、孩儿巷至庆春路段，将于一期完成后启动施工，预计今年底之前完成。
9、 杭州目前最大的“地下城”——钱江新城波浪文化城，计划今年上半年动工。远期规划地下空
间面积将达100多万平方米，是迄今为止国内最大的“地下城”。
10、从下城区绿化办获悉，今年上半年，杭州将新添一座大规模生态公园。这座生态公园位于宣杭
铁路沿线附近，杭州城北石桥附近的草荡小区内，总占地面积约8万平方米，建成之后，是城北最大的一座生态公园。
11、在市规划局了解到，杭州市已出台了《杭州市老字号保护规划》，规划除提议建设老字号精品
博物馆外，还决定对老字号集中的清河坊、中山中路、大井巷及湖滨地区集中保护。 12、今年，钱江新城将会出现两大动作：一是预计有10幢以上的商务大楼将会开工建设，多为200
米左右的超高层建筑；二是钱塘江北岸东北方向，沿江开发战略将在今年开始，直到和下沙接轨。
13、从铁道三角城际铁路公司筹备组获悉，时速高达250~300公里的沪杭宁客运专线方案日前
已全部制定完毕，年内有望开工建设。
（二） 房地产开发商及代理商动态
1、在资金链断裂半年之后，浙江广通房地产集团有限公司在1月11号完成了重组：当天，浙江万
城投资控股有限公司在杭州注册成立，这个公司就是广通的收购方用来专门收购前者的公司。收购完成后，万城投资持有广通约74％的股权，成为了广通的控股股东。这也是浙江迄今为止最大的房地产并购案。
三. 土地市场
（一） 土地整体市场综述
1月份总共挂牌7宗土地：挂牌出让土地总量上达到了405.50亩；月成交一宗占地76亩的土地。 （二） 当月土地招投标评析：区域分布、用途类型、规模等方面
本月公告出让的土地在区域分布上涉及余杭的闲林良渚、江干下沙区、滨江区、西湖区、拱墅区等区域；但主要集中在江干区的钱江新城区块、滨江区和余杭区三大区。本月出让的土地多集中为住宅用地，另有部分商业性质和科研性质，规模比较大，且地块出让大小比较均匀。
该月公布的土地出让公告
出让
地块
方式
杭政储出
挂牌
（2005）2号 杭政挂出（2005）3号 杭政挂出
挂牌
（2005）4号 杭政挂出
挂牌
（2005）5号 杭政储出
挂牌
（2005）6号 杭政储出
挂牌
（2005）7号
杭政储出
住宅（设配套公
（2005）8号
杭政储出
挂牌
（2005）9号
（三） 当月土地出让结果评析
11233
总部）用地 商业、办公（集团
40
≤2.0
2月28日
挂牌
5980
建）用地
70
≤1.5
2月28日
7223
商业办公用地
40
≤2.0
7541 806
建）用地 住宅用地
70
≤2.8
2月28日
34972
建）用地 住宅（设配套公
70
≤2.8
2月28日
33835
建）用地 住宅（设配套公
70
≤2.5
2月28日
住宅（设配套公
70
≤2.5
2月28日
挂牌
（平方米） 约51062
31808
住宅、公共设备用
地
住宅（设配套公建）用地
土地面积
土地性质
（年） 住宅70 公共建设50
1.1～1.3
2月28日
使用年限
容积率
现状
截止日期
70 ≤2.4
2月28日
当月土地出让（招标、拍卖）情况
土地面积
使用年
总地价
容积率
土地用途
中标单位
限
(万元)
米）
(年)
备注
地块 （平方
杭政储出[2004]78号 50616 ≤1.7 住宅用地 南昌中溢置业 70 3.1亿
四.当月房地产市场透视
（一） 当月新开楼盘透视（包括普通住宅、别墅、写字楼、商业用房） 1.热点评析
本月开盘楼盘有9个，集中在余杭区块，此区块内有2个，拱墅区块2个，上城区块1个，下城区块2个，萧山区1个，西湖区1个。 2.楼盘比较列表（2-3个） 住宅个案
楼盘名称 区占地面建筑面销售价格绿化景观设计 户型设计 商业氛围 生活配套设施 项目点评 域 积（㎡） 积（㎡） （元/㎡） 率 高档住宅 山水人家 拱墅区 300亩 35万 均9580 45% 以远山、森林和50米宽的水岸绿化景观围绕的社区，与远山相望，与近水为邻 新青年广场 下城区 17000 7万 均9000 17% 3.2米层高，设有酒店式公寓，SOHO空间（100方左右），自由空间等 主力户型120-130㎡，面积范㎡ 围90-200新时代装饰材华商超市 应用工程技术行杭州城西支行、市七医院，第二中医院 以国家最具专业指导标准的\"国家康居示范工程\"的各项技术指标为蓝本，由高品质技术构成的现代化社区。 料市场、学院、农面积范围33-80㎡多种个性精装修小户型 学校、24条公交线路，欧尚、华润、乐购超市 杭城首倡小户型、大配套领先生活理念，专属配套与引导配套有机组合，立体化公共空间，3100余平方米配套用房，6000余平方米城市中心广场，屋顶空中花园。 龙生·钱塘上区 11万 均9000 运用现代园林设计手法，来表现园区内精致而贴近生活的水景 面积范围126-162㎡，共150套左右 钱江路上有地铁停靠站，附近有29、517等公交路线 崇文公寓2期 西湖区 5万 均12000 有效的景观，并对宅间绿地精心规划，构成小区“层层渗透”的生态景观系统 美达·天成嘉苑北苑2期 下城区 19200 292 均8800 外立面简现代的设计风格 面积范93-105㎡ 西湖文和平会展中心 商业街，市，银行，医院，酒店，公交534、47、69路 普通住宅 利兹·水印康庭（4号5号楼） 拱墅区 116746 20万 均7400 35% 景观由世界著名的景观设计公司美国泛亚·易道匠心营造。 主力户型80-130 ㎡，面积范㎡ 围85-140汽车一条街 城北体育公园、学校、超市 东北两面临河，地块中有一条河流通过，西南面临规划占地580亩的城北体育公园，南面有规划近20000平方米的城市集中绿化，项目绿化率超过30%。 绅园 萧山区 30261 72072 均6000 39.7% 上海泛太建筑设计有限公司担当设计 户型范围㎡ 为130-180属萧山中心区块 医院、学校、超市、银近100米的楼间距、近15000平方米的中心位于杭州城东，紧临文晖大桥，南接天城路，距西湖文化广场约2000米。 面积范围90-120㎡ 东部软件园、西溪数码港，图书大厦 学军小学，新华医院，浙江教育学院，邮电医院，浙江幼师幼儿园 地理位置比较优越，离武林商业中心仅2站公交路程 利用其独特的地理自然景观优势，将名都生活与新城风光有机结合。 名都（一期） 城32、809、 洁、明快、围化广场，学校，超行、邮局 景观庭院和1：1.4的车位配置，这在萧山乃至杭州市中心都较少见。 大禹·御景城 余杭区 30000 65000 均4200 35% 面积范围多㎡ ：90-150 老余杭中心区域 老余杭中心“生活第一所”紧依杭州城西又独具古镇情调。 别墅 锦绣钱塘 临平 1150亩 22万 200万左右一套 65% 园区规划力邀美国注册建筑师、同济大学建筑学博士生导师项秉仁教授担纲设计。 300-350位于青山湖国家森林公园旁 园内生活配套设施齐全 “锦绣钱塘”充分考虑青山湖特定的地理位置、地形地貌、气候条件、周边环境等天然条件，深刻挖掘杭州独特的人文底蕴和气质内涵，因地、因人创造出独具一格、耳目一新的原创型别墅。 ㎡，带花园500㎡ 高档住宅与普通住宅的价格范围划定请各分行根据当地市场情况进行划分，并请提交资料时一起附上。 按目前杭州住宅城市均价，浙江中原将均价在8000元/平方米以上的住宅划定为高档住宅，8000元/平方米以下划定为普通住宅。
写字楼个案
楼盘名称 区域 占地面积 容积率 甲级 乙级 销售价标准层层数 层高 交通条件 商业氛围 停车位 停车费 物业管理 格/租金 面积
商业用房个案 楼盘名称 区域建筑销售价格/租金 目标客户群 品牌定位 业态组合 周边商业氛围 人气聚集度 停车位 停车费 地段 面积 商场 街铺 住宅底商 （二） 当月二手房市场透视（包括住宅、写字楼、商业用房）
1.热点评析
二手房市场成交情况、销售价格情况、租金情况、客户分析、成交房屋状况分析（区域分布、装修状况、房龄、房型等方面）。
本月成交面积情况如下： 西湖区占总成交面积的48.1%，其次是拱墅区占33.3%，其他区块为下城区占11.1%，上城区占4% ，，江干区占2%，余杭区占1.5%。从装修上看，依旧是毛坯、优装、普装呈三足鼎立的局面。本月除了萧山、滨江区没有成交，其他区块都有成交情况，排名前三位依旧是西湖区，拱墅区，下城区 ，1月余杭区成交量变化不大 。从楼龄上看： 90年以前的占18.5%，90年以后的占81.5%。从户型上看：需求户型较为平均（1房，2房，3房，4房，4房以上都有成交）
从近段时间的成交行情来看，目前的市场需求呈现出两极分化的态势，成交基本以总价在百万以上的高价房和50万以内的中低价房为主。一方面，由于百万以上的商品房非常优秀，吸引了相当一部分有经济实力的购买者；另一方面，50万以内的房改房比较实惠，适合经济一般的无房者。所以目前呈现高价商品房和低价房改房交易平分秋色的特征。 2.成交楼盘比较列表（各类型选择2-3个）
面积 2 （M 住宅二手房买卖、租赁成交典型案例 楼盘名称 永宁坊 区域 拱墅区 楼层 7F 房型 2室1厅1卫 租金 成交价格 2/DAY）2（RMB/M） （RMB/M） 6226 濮家东村 江干区 7F 2室1厅1卫 70.43 6843 毛坯 装修状况 毛坯 62. 叶家弄 莲花新村 上城区 西湖区 6F 5F 2室1厅1卫 2室1厅1卫 61 48.3 8000 7660 毛坯 毛坯 楼盘名称 普金家园 凯旋新村 星洲花园
区域 拱墅区 江干区 西湖区 楼层 8F 1F 8F 房型 面积 2 （M） 装修状况 豪装 毛坯 豪装 租金 成交价格 2/DAY）2（RMB/M） （RMB/M） 113.3 28.3 143.33 3室1厅1卫 98.83 1室1厅1卫 3室2厅2卫 42 141.71 全国各大城市商铺典型个案情况
物业类型 物业名称 区域 成交面积 成交价格、租金（元/平（平方米） 方米、元/月） 成交客户 经营业态 备注 全国各大城市写字楼典型个案情况 级别 物业名称
区域 五、区域市场价格
成交单价（元/成交客户 成交面积成交价格（元）平方米，元/天/（平方米） 租金（元/月） 平方米） 入住率 （一） 区域价格比较分析
不同区域间价格差异、价格变化趋势及致使变化的主要原因、
主城区由于开盘楼盘数不多，杭州主城区的一手房价格在1月份波动不大，江干、拱墅、余杭几大区在新开楼盘的推动下，房价产生波动，均有不同幅度的上涨。 （二） 区域价格列表 住宅市场
一手房 二手房 城市/区位 平均售价 （元/m） 10000 9250 10300 7700 2环比上月 % -8.2% 0% 0% 1.3% 平均售价 （元/m） 2环比上月 % -4.5% 4% 0.6% 0.2% 平均租金 （元/m*月） 27.1 30.1 27.2 30 2环比上月 % - -1.3% 28.9% 26% 杭州 中心区 上城区 下城区 8044 8570 7804 7062 西湖区 次中心区 拱墅区 江干区 城市边缘地区
甲级写字楼市场
区位 滨江区 萧山区 余杭区 8100 6900 5100 4310 0.8% 0.1% 4% 2.6% 6877 6551 4915 4% -5.1% 18.6 — — — -14.6% — — — 平均售价 （元/m） 2平均租金 环比上月% 1.4% 1.2% — （元/m*月） 82 112 100 2物业管理费 环比上月% （元/平米·月） 5.1% 1.8% 2% 4.3 7.6 4.7 空置率(%) 上城区 中心区 下城区 西湖区 14200 12200 13500 4 2 4 拱墅区 次中心区
商业营业用房市场 城市/区位 中心区 次中心
上城区 下城区 西湖区 拱墅区 江干区 滨江区 江干区 滨江区 12000 9200 — 3.4% 2.2% — 91 60 — 1.1% 0 — 2.8 2.5 — 5 2 — 平均售价 （元/m） 17500 53000 24650 12050 8700 — 2同比上月 （%） 1.2% -1.5% 0 0.4% 0 — 平均租金 （元/m） 223 195 156 137 112 — 2同比上月 （%） 1.4% 0% 4% 1.5% 1.8% — 物业管理费 （元/平米·月） 10 11 7.5 4.8 2.6 — 空置率(%) 3 3 3 5 5 —
