保亭公司购房分析
一、 公司购房匿名
1. 形式及优缺点对比
形式 优点 缺点 借用他人身份注册公司 可匿名，达到规避资金隐匿目的。 股东资格不会受到法律保护，可能因此导致财产权益受损。 仍用自己身份注册公司 避免因匿名而导致的财产权益受损 未达到隐匿资产的目的。 2. 小结
出于隐匿资产的目的，购房人一般不会采用自身身份注册公司，多会借用他人身份。但若可借用他人身份注册，则同样可直接借用他人身份以个人身份购房，且手续相对简便，承担的风险也无差异。故仅就隐匿资产这一目的而言，通过注册公司购房并非理想方式。
二、 注册公司费用
目前海南区域代理注册公司费用为2000元包干，除此之外无需其他费用。
三、 个人购房与公司购房购买资格对比 对比项目 个人购房 1. 购买资格 无实质 2. 公司购房 具有中国法人资格的公司一般无套数； 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 四、 购房环节税费、优缺点对比
1. 税费对比
个人 阶段 税费 税费比例 契税 印花税 购买 专项维修基金 交易手续费 贷款 成交总价的3% 成交总价的% 60元/㎡ 元/㎡ 三套及以上停贷 备注 -- -- -- -- -- 税费比例 成交总价的3% 成交总价的% 60元/㎡ 元/㎡ 不能按揭，须现款购房 办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款 备注 -- -- -- -- -- 公司 2. 分析
购买阶段个人名义与公司名义所须承担的税费完全相同。 3. 公司名义购房优缺点对比
优点：产权办理后可进行抵押贷款； 缺点：不能按揭，须全款购房； 4. 缺点的解决办法：
按揭方面，公司购房不能申请按揭贷款，但对于本项目客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。
对于本项目客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个步骤予以解决：首先，实行分期付款，在签约时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在年内付清；其次，房产证办理完毕后，用房产进行抵押贷款。
五、 持有环节优缺点与税费对比
1. 税费对比 项目 房产税 营业税 所得税 土地使用税 -- 备注：按年征收 个人购房 无 -- -- 无 -- 公司购房 从价计征 房产原值×70%×% 0% 0% 8元/㎡（按占地面积） 可计提折旧 从租计征 房产租金收入×12%。 营业额×%。 应税所得额×25%。 8元/㎡（按占地面积） 可计提折旧 2. 公司名义购房优缺点
优点：公司持有可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税。
缺点：须缴纳房产税、营业税、所得税；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂。
3. 缺点解决
房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。
营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。
对于新注册公司的年审问题，可由专业的人员代理，这部分的成本也较低，约为2000-5000元/年。
4. 小结
与从价计征相比，从租计征可节省大量持有成本，建议客户采用从租计征方式。此外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。
六、 转让环节优缺点与税费对比
1. 税费对比
个人税费比例 税费 比例 （销售总价-购买总价）*% 暂免 成交总价的% （销售总价-购买总价）*20% -- 备注 房屋直接过户 税费比例 （销售总价-购买总价）*% 根据增值额的比例，按照30%-60%征收 成交总价的% -- （销售总价-购买总价及各种税费）*25% 公司税费比例 股权转让形式销售房屋（个人股东） -- -- -- 成交总价的% （转让成交价-实收资本）*20% 股权转让形式销售房屋（法人股东） -- -- -- 成交总价的% -- 转让收入减除股权投资成本后的余额并入法人股东单位合并缴纳企业所得税 营业税 土地 印花税 个人所得税 企业所得税 -- -- -- 销售总价低于评估价按评估价格 -- -- 2. 分析
转让阶段，个人名义购房与公司名义购房税费差异如下表所示
税费 差异比较 个人 税费比例 增值部分的20% 直接过户 增值部分的44%-78% 公司 股权转让形式（个人股东） 销售总价的%+增值部分的20% 股权转让形式（法人股东） 销售总价的% 3. 公司名义购房优缺点
优点：以法人股东股权转让方式可以规避土地和个人所得税，且免征营业税，税负较轻。 缺点：手续稍嫌复杂。 4. 缺点解决
由专业公司提供服务。 5. 小结
股权转让一般情况下都能够以平价（账面价值）进行交易，可节约大量交易成本。 不论是否以平价转让，公司股权转让相比个人转让都能够节约交易成本。
七、 各环节税费差异汇总分析 环节 个人购房 公司购房 从价计征 房产原值的万分之+8元/㎡/年+折旧计提 直接过户 从租计征 租金收入的%+8元/㎡/年+折旧计提 股权转让形式（个人股东） 销售总价的%+增值部分的20% -- -- 股权转让形式（法人股东） 销售总价的% 持有环节 -- -- 转让环节 增值部分的20% 增值部分的55%-85% 1、以企业购房，所增加的主要税费是持有环节的房产税、土地使用税，以及转让过程中的企业所得税。
2、房产在公司名下，可以作为固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但是公司可以少缴企业所得税。
3、如果买房的公司没有实质性业务，不缴纳或者缴纳很少的企业所得税，仅仅只是为了买房注册公司，那在持有环节每年都有税负金额的净流出。
4、公司购买房产比较适合单一股东的私人公司，多人股东涉及股东之间的份额划分。
5、公司股东必须购买力较强，必须一次性付款，不可以做按揭。但在出房产证后可办理抵押贷款。 6、如企业以股权转让的形式转让，需与受让方另行签订补充协议，保障转让方在转让协议中未体现的利益。
八、 总结
就隐匿资产而言，通过注册公司购房并不具备突出优势。
但对限购城市中无购房资格客户而言，公司购房能够较好的解决限购问题，且购买套数无，通过分期付款和取得房产证后的抵押贷款也能一定程度缓解客户资金压力。
在持有环节房产税可以通过从租计征以较低的水平进行规避，只需要支付少量的会计和年审费用。 在转让环节，通过平价股权转让方式可以规避所得税、土地和营业税，节约交易成本。
