土地一级开发工作流程
一、土地一级开发概念：
是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措
1
资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市的批准。
（八）在取得市的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费 4、纳入市土地储备库
四、土地一级开发注意事项
1、一级开发委托协议签订。 2、设定该宗土地二级挂牌条件。 3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。 4、锁定土地迁改范围，并且列入授权范围。 5、批准目前新的“总规、控规”。 6、保证该宗土地规划指标的具体落实。
2
7、锁定一级开发验收标准及免责声明。
8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。 9、该宗土地与城市道路管网的适应性。
五、土地一级开发实施流程 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 产业 土地储备中心 依 城市总体规划 土地储备中心 规划局 计 据控制性详细规划 土地储备中心 规划局 划 土地利用总体规划 土地储备中心 国土局 编 制报 土地年度供应计划 土地储备中心 国土局 批 市 政 土地年度利用计划 土地储备中心 国土局 府 计 划土地储备开发总体思路 土地储备中心 国土局 前者 原 对土地储备中心 村委会 土村民代表大会决定 期土 地 所 见地 一 筹 级 有村委会决定 土地储备中心 村委会 开 者 划 发 或 意 使乡、镇批复意见 土地储备中心 村委会 用 3
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 批复意见 土地储备中心 村委会 土地一级开发申请 国土局 村委会 国有土地使用者决定 土地储备中心 国有土地使用者 国有土地使用者上级 土地储备中心 国有土地使用者 主管单位意见 国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收土地储备中心 国有土地使用者 购申请（详见附件1） 储备机构或有资质编征地工作方案 土地储备中心 的编制单位 ---- 制 土 地储备机构或有资质前 一拆迁工作方案 土地储备中心 级的编制单位 期 开 发储备机构或有资质筹 实市政建设工作方案 土地储备中心 施的编制单位 划 方 案储备机构或有资质 土地供应方案 土地储备中心 的编制单位 储备机构或有市政规划设计咨询 资质的编制单相关单位 位 4
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 市规委规划设计储备机构或有资质规划设计方案汇总 院 的编制单位 储备机构或有资质规划设计方案审批 市规委 的编制单位 规划平面位置图 土地储备中心 规划局 地形图 土地储备中心 有资质的测绘单位 控制性详细规划 土地储备中心 规划局 用地钉桩成果报告 土地储备中心 有资质的测绘单位 项目设计方案 土地储备中心 有资质的设计单位 储备机构或有村委会和原土地 现状情况 资质的编制单使用者 位 周边房地产市场价格 土地储备中心 市场调查 储备机构或有储备机构或有资质投资方案 资质的编制单的编制单位 位 储备机构或有储备机构或有资质考古勘探报告 资质的编制单的编制单位 位 5
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 土地一级开发实施方案国土局 有资质的编制单位 请请示 示 土地一级开发实施方案与 有资质的编制单位 批请示 复 土地一级开发实施方案国土局 市国土局、 批复 市土地储备中土地一级开发申请 土地储备中心 征心 询 市土地储备中 意乡镇、区相关文件 区土地储备中心 心 见 和 市土地储备中 地形图1：2000（3份） 勘察测绘院 审文 心 批 土地一级开发地块情况市土地储备中 一级实施单位 档 说明 心 申报日期前一个月内的市土地储备中一级实施单位 现场照片（3份） 心 规划审批文件复印件（3市土地储备中市规委 份） 心 市 会 联 Ppt文档 市联席会 市土地储备中心 席 6
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开市联席会 市土地储备中心 发意见（文件内容见前几项） 制定土地一级开发主体 国土局 土地储备中心 招标方案 国土局办公会 国土局 国土局 ------- 确定招标底价 联席会审定招标底价 联席会 国土局 征 求确招标底价申请 联席会 定 意土土地储备中心或有 地编制招标文件 土地储备中心 见一资质的编制单位 级 和开 发布《招标公告》 投标意向者 国土局 发 审主 体购买招标文件 投标意向者 土地储备中心 批 现场踏勘、答疑和招标 ------- 投标意向者 土地储备中心 前会议 成立评标委员会 国土局 评标专家 投标人交纳投标保证金 土地储备中心 投标意向者 招标、开标、唱标 评标委员会 投标意向者 7
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 评标 评标委员会 投标意向者 确定中标人 投标意向者 国土局 发出《中标通知书》 投标意向者 国土局 退还未中标人的保证金 未中标人 国土储备中心 土地申请土地一级开发申请 国土局 开发主体 一级与开批发 复土地一级开发批复 开发主体 国土局 签订开土发土地储备中心 土地储备中心 地土地一级开发合同 一合级同开发主体 开发主体 用地预 国土局 申请人 审------- 提交的申请 相关单位及开发主体 项 征目 核 准 提交的申请 求市 相关单位 意 征（ 见求见选相关单位及开 规书址 市规委 ） 划 意发主体 和 土市建委建设意见 开发主体 市建委 审地 一 级批开市交通委交通评价意见 发开发主体 市交通委 主体 工作 市园林局古树处理意见 开发主体 市园林局 8
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 市文物局文物保护意见 开发主体 市文物局 市环保局环境评价意见 开发主体 市环保局 市政专业部门市政接用开发主体 市政专业部门 意见 征地 用地批准 国土局 申请人 原土地使用者收购申请 土地储备中心 原土地使用者 权属调查 土地储备中心 原土地使用者 征询规划意见 土地储备中心 规划部门 收 回费用测算 土地储备中心 评估机构 国 有 收购方案请示 土地储备中心 土 地 收购方案批复 土地储备中心 使 用 权收购补偿 原土地使用者 土地储备中心 原土地使用者 权属变更 国土局 土地储备中心 交付土地 土地储备中心 原土地使用者 施 国土局 开发主体 办理征耕地开垦费 土 地地手续 防洪费 国土局 开发主体
9
一级开 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 超转费 国土局 开发主体 新增建设用地使用费 国土局 开发主体 下发市用地批复 发主体 国土局 公告 市用地批复 土地所有者 核发集体土地房屋拆迁 开发主体 建委 拆迁许可证 手续 核发城市房屋拆迁许可开发主体 建委 证 市政基础设施建设 开发主体 建委 村集体、开发主协商征地补偿 村集体、开发主体 体 村民大会或村民代表大村集体 土地使用者 会 组 织 公示征地补偿协议 土地使用者 村集体 实 施 征监督与听取村见 土地管理部门 土地使用者 地 报送征用土地方案 国土局 征地公告 乡镇、村 土地所有者及 支付征地补偿费 征地单位 土地使用者 10
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 征地补偿费监管公布 乡镇、村 土地管理部门 土地变更 征地单位 村集体 实施拆迁 开发主体 办理征地结案表 国土局 开发主体 用地批复 国土局 开发主体 领取地各项征地费凭证 国土局 开发主体 建批设准 用书 征地结案表 国土局 开发主体 ------- 其他材料 国土局 开发主体 组市政基础设施 开发主体 建设 织 实所有支出凭证 审核单位 开发单位 施 土土地一级开发实施方 审 核审核单位 开发单位 地 土案 一地 一 级级开招标底价 审核单位 开发单位 开发 成 发本 中标通知书 审核单位 开发单位 其他资料 审核单位 开发单位 土组地织土地一级开发实施方验验收小组 开发单位 收案
11
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 开发单位、监督 开发情况介绍 验收小组 单位、监管单位 现场踏勘 验收小组 开发单位 验收报告 国土局 验收小组 签订土地开发费支付开发单位 开发单位 和 土地储备中心 土地储备中心 收回土地转交协议 国有土支付土地开发费 开发单位 土地储备中心 地 移交土地 土地储备中心 开发单位 纳入土地储备库 土地储备中心 依据国民经济发展计划 土地储备中心 入市 政 府年宏观和 度土土地储备中心 市场调查 房地产市场运行情况 市地 供 应 计 划储备开发土地情况 土地储备中心 土地储备中心 准 确 定规划意见书 土地储备中心 市规委 备价 土 格 地 出 让评估报告 土地储备中心 评估机构 12
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 土地储备中心初审意市土地储备中心 土地储备分中心 见 Ppt文档 市土地储备中心 土地储备分中心 确定编制方案 国土局 土地储备中心 土地出让方案方案报批 国土局 国土局 出让公公告 竞买者 国土局 告 制定挂招文招拍挂文件 土地储备中心 土地储备中心 拍件 购买挂招文招拍挂文件 竞买者 土地储备中心 拍件 竞买申请 土地储备中心 竞买者 市 申 竞买保证金 土地储备中心 竞买者 场 请 交 竞 易 买 土地交易服务成本费 土地储备中心 竞买者 董事会决议 土地储备中心 竞买者 13
实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 法人身份证明 土地储备中心 竞买者 授权委托书 土地储备中心 竞买者 资金证明 土地储备中心 竞买者 联合竞买协议书及授土地储备中心 竞买者 权委托书 土地开发建设费担保土地储备中心 竞买者 书 报价 土地储备中心 竞买人 竞买 成交确认书 竞买人 土地储备中心 签 定成交确认书 市或区国土局 竞买者 合签 同订 出 和 让营业执照 市或区国土局 竞买者 办合 理同 法人身份证明 市或区国土局 竞买者 后
14
续手续 实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源 开户银行户名及人民市或区国土局 竞买者 币账号 交纳出让交纳出让金通知书 市国土局 竞买者 金 交签订出让合同 市国土局 竞得人 纳 契 税 交纳出让金 市或区税务局 竞得人 补偿合同 市或区税务局 竞得人 土 地 一成交确认书 市或区税务局 竞得人 级 开 发土地储备中心 土地储备中心 费交付协议 与竞得人 竞得人 土 地 收取土地一级开发费 土地储备中心 竞得人 交 付 移交土地 竞得人 土地储备中心
15
